土地買賣流程不複雜,照這5步驟即可輕鬆完成土地買賣!


2018/11/9 店別資料  
 

 

 

對於土地買賣流程有疑惑嗎?何時需要備證和用印?何時完稅或交屋?放心!讓嘉禾不動產用五個步驟快速帶你瀏覽土地買賣相關的資訊,一條線地快速帶你了解土地買賣流程!

土地買賣步驟

土地買賣流程看似複雜,但其實只有主要5個步驟!分別是「是否有無經紀業者介入-擬定契約(支付頭期款)-備證與用印(支付第2期款)-完稅(支付第3期款)-交屋(支付尾款)」並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續,不動產經紀業者得協助辦理。以下就跟大家詳細的介紹這5步驟!

Step.1 是否有無經紀業者介入

a.買賣雙方自行交易者

買賣雙方滿意交易價格後,約定支付的訂金並簽訂「不動產買賣契約書」。

b.買賣雙方透過不動產經紀業交易者

賣方若委託不動產經紀業者銷售各式不動產,過程中會約定委託收取服務報酬時機,以及買方若違約導致買賣雙法解除合約的服務報酬等相關事項。

接著不動產經濟業者應該要擬定不動產說明書,經賣方同意後,以該不動產說明書向買方提出各項說明。倘若賣方委託提出「斡旋金」的需求,買方可以選擇不接受,若接受且交易敲定,斡旋金會成為買賣的價金的一部分。如買賣不成立,賣方則有無息返還斡旋金給買方的權利義務。

最後一切塵埃落定,就可以簽訂「不動產買賣契約書」。

Step.2 簽訂《不動產買賣契約書》(支付頭期款)

賣方

買方

攜帶身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀正本

攜帶身分證明文件

影印以上所有相關文件,並進行簽約

流程要點

約定付款條件及方式、交屋時機及方式、買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項以及稅費負擔。並約定配合買方辦理不動產貸款,以及其作為交屋款部分之事項,如賣方設定抵押權部分相關事宜。

確認一切無異議後由買賣雙方(雙方經紀人與買賣主)加蓋印章

支付頭期款

Step.3 備證並於相關文件上用印(支付第2期款)

賣方

買方

攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料,並得加蓋專用印章

攜帶印章並交付身分證明文件

流程要點

賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。

支付第二期款

買方如需辦理貸款,需在這個階段提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

Step.4 完稅(支付第3期款)

賣方

買方

賣方完納土地增值稅款及欠稅費款

攜帶印章並交付身分證明文件

流程要點

賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。

支付第二期款

買方如需辦理貸款,需在這個階段提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

  1. 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
  2. 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)或提供相當之擔保予賣方。
  3. 買方預定貸款抵付部分買賣價款者,應於通知期日,親自辦理開戶、對保,並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時,雙方會同領款。

申檢完稅:

辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後,檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者,並得連件辦理抵押權設定登記。

Step.5 繳付貸款尾款交屋(支付第4期款)

買賣標的現場查勘無誤後,進行尾款(貸款)繳付及交屋手續。

1.登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

2.登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

3.登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設定登記,依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

4.登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以現金補足後,賣方簽收尾款,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

5.本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔,買賣雙方並於分算表中簽收。

6.辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。

7.與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。

本買賣不動產流程,係參考「不動產委託銷售契約書範本」「成屋買賣契約書範本」製作完成,適用成屋及中古屋買賣時之參考,惟仍可依民法第153條規定意旨就個別情況,由雙方磋商合意訂定。

若擔心合約陷阱的話,內政部提供「不動產委託銷售契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」及「成屋買賣契約書範本」6種範本提供民眾列印使用。

引文自:https://www.ch168.com.tw/news3_view.asp?s_no=5361